Os contratos de arrendamento necessitam de licença de utilização, excepto se o imóvel for de construção anterior a 1951, ano de entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas.

A actualização das rendas só é aplicável, de acordo com o regime transitório, aos arrendamentos habitacionais anteriores a 18 de Novembro de 1990 e aos não habitacionais celebrados antes de 5 de Outubro de 1995.

No caso concreto dos arrendamentos para habitação, para a renda poder ser actualizada, deve ser requerida a avaliação do local arrendado. Ainda assim, a actualização da renda não pode ser aplicada de imediato, havendo um período de faseamento, em função da idade, eventual deficiência ou do rendimento do agregado familiar do inquilino. A actualização dependerá ainda do coeficiente de conservação que, em virtude da avaliação, venha a ser atribuído ao imóvel arrendado.

No caso dos arrendamentos não habitacionais, também depende de avaliação, embora esta seja efectuada independentemente do estado ou coeficiente de conservação do imóvel. A actualização pode ser faseada ou, em certos casos, ter aplicação imediata.

Apesar de a actualização poder ser aplicável a todos os inquilinos neste caso, esta só é efectuada a pedido do senhorio, não sendo obrigatório que este a requeira.

A actualização destas rendas é feita anualmente de acordo com o coeficiente vigente, apurada pelo Instituto Nacional de Estatística, e publicado no Diário da República até 30 de Outubro de cada ano.

Tanto para os arrendamentos habitacionais, como para os não habitacionais, o senhorio, para poder actualizar a renda deve:

1 – obter uma avaliação fiscal do local arrendado, a ser atribuída pelas Finanças;

2 – solicitar às Comissões Arbitrais Municipais a determinação do estado de conservação do local arrendado, as quais, por um arquitecto ou engenheiro, fará a respectiva avaliação, que constará de uma ficha com os elementos avaliados e a pontuação estabelecida (a determinação do coeficiente de conservação do local arrendado pode ser dispensada desde que o senhorio entenda que o mesmo se encontra em estado de “bom” ou “excelente”, sendo que neste caso terá de ser aplicado o coeficiente correspondente ao nível “médio”).

Na posse da avaliação fiscal das Finanças e da avaliação do estado de conservação do imóvel, deve o senhorio multiplicar o valor patrimonial do imóvel pelo coeficiente de conservação atribuído, obtendo assim o valor “real” do local arrendado. Depois deve multiplicar esse valor obtido, pela taxa de rentalibidade fixada no NRAU (até ao limite máximo de 4%), obtendo assim o valor da renda anual. Este valor, dividido por 12 meses dará o valor mensal da nova renda.

No caso dos arrendamentos habitacionais a actualização pode ser feita independentemente do estado de conservação do imóvel.

Todavia, no caso dos arrendamentos para habitação, o processo de actualização não pode prosseguir se, em resultado da avaliação da conservação, o coeficiente atribuído for o de “péssimo” ou “mau”.

O senhorio deve enviar uma carta registada, com aviso de recepção, ou ser a mesma entregue a mão, mediante a aposição da assinatura do inquilino em cópia da carta, com nota de recepção.

A referida carta deve conter obrigatoriamente, sob pena de ineficácia, os seguintes elementos:

• valor patrimonial do local arrendado e coeficiente de conservação atribuído (deve fornecer-se os elementos ou certidões comprovativas);

• valor da renda actualizada e a data a partir da qual é devida (nunca antes do terceiro mês a contar da comunicação ao inquilino);

• valor do rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar do inquilino, conforme certidão emitida pelas Finanças (no caso de se pretender aplicar um faseamento de dois anos);

• período do faseamento da actualização da renda devidamente fundamentado ou menção da sua inexistência (aplicável aos rendimentos não habitacionais quando haja circunstâncias que possibilitem a aplicação imediata da actualização).

   

O inquilino dispõe de 40 dias para responder, caso discorde da actualização da renda, do faseamento ou dos factos apresentados para a fundamentação da mesma actualização.

É a quantia que resulta da soma dos rendimentos anuais ilíquidos auferidos por todos os elementos do agregado familiar, corrigido por factores estabelecidos em legislação complementar ao NRAU.