As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro consideram-se partes comuns do prédio [cf. artigo 1421.º, n.º2, alínea c) do Código Civil], sendo os condóminos comproprietários das mesmas.

Caso o título da propriedade horizontal mencione expressamente que a casa da porteira se destina “ao uso e habitação do porteiro”, a alteração do seu uso implica uma alteração ao próprio título constitutivo, o que obriga a uma deliberação tomada por unanimidade em Assembleia de Condóminos e à celebração de escritura pública.

No caso de não haver menção expressa da finalidade a alteração do fim daquela parte comum, nomeadamente para arrendamento, pode ser aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, não sendo necessário proceder a qualquer alteração no título constitutivo. No entanto, a casa da porteira deverá continuar a ser tratada como coisa comum.

Se o título constitutivo não fizer limitações à utilização da fracção, a assembleia de condóminos pode deliberar por maioria de dois terços outro fim à fracção que não a habitação.

Sendo a casa da porteira uma parte comum do prédio, para que esta se pudesse vender teria de ser uma fracção autónoma.

Antes de a constituir como tal, é necessário verificar se existem regulamentos camarários que impeçam que tal parte comum possa ter um destino ou utilização diferente do constante no projecto aprovado pela Câmara Municipal, ou que implicaria a nulidade do título constitutivo. Por isso é aconselhável a consulta à Câmara Municipal para saber se esta estabeleceu algum procedimento específico para a alteração do fim da casa da porteira.

No caso de não haver obstáculos legais à conversão de uma parte comum em fracção autónoma, deverá proceder-se à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, através de escritura pública, devendo para isso obter-se o consentimento de todos os condóminos [artigo 1419.º, n.º 1, do Código Civil], que, como comproprietários terá direito a receber uma parte receita proveniente da venda, em função da sua permilagem. É igualmente necessário proceder-se às devidas alterações junto das Finanças e da Conservatória do Registo Predial.

Os contratos de arrendamento como os da chamada “casa da porteira”, bem como os resultantes da instalação de antenas, painéis publicitários, ou outros, são considerados rendimentos prediais, em termos fiscais, estando sujeitos a pagamento de imposto de selo.

Isto significa que o valor recebido das rendas, e eventuais retenções na fonte, deverá ser dividido entre todos os condóminos, conforme deliberações da assembleia de condóminos. O administrador deverá emitir uma declaração individual para cada condómino proprietário das importâncias por ele individualmente recebidas, ou postas à sua disposição. Esta declaração destinar-se-á a documentar o preenchimento do respectivo anexo da declaração Modelo 3 do IRS de cada beneficiário das rendas.