As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício só podem ser realizadas após autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio.

Sim, mas desde que cumpra os seguintes requisitos:

- não ponha em risco a segurança do prédio;

- solicite a devida autorização à assembleia de condóminos, e que seja dada por maioria de dois terços do valor do prédio;

- solicite à Câmara Municipal a licença.

São permitidas inovações nas partes comuns do edifício, desde que não prejudiquem a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns. As obras que constituam inovações dependem da aprovação em assembleia de condóminos por maioria de dois terços do valor total do prédio.

Ressalve-se que a assembleia de condóminos não pode aprovar inovações nas partes comuns que prejudiquem a utilização por parte de alguns dos condóminos quer da sua fracção, quer das coisas comuns.

As inovações são alterações introduzidas na substância ou na forma das partes comuns de um edifício, bem como modificações quanto à afectação ou destino das mesmas. Distingue-se de simples reparação ou reconstituição das coisas que vise repô-las no seu estado primitivo de utilização. As inovações são obras facultativas, pois não são essenciais para a manutenção do prédio, mas sim destinadas a melhorar as partes comuns ou em prol do interesse colectivo. São exemplos a instalação de antenas parabólicas, de elevadores, de um sistema central de ar condicionado, de modificação da porta de entrada do prédio, ou da transformação de garagens em lojas.

A realização deste tipo de obras é uma das funções do administrador. Sendo obras de conservação não é obrigatório a prévia aprovação da assembleia de condóminos, mas é aconselhável que os condóminos sejam ouvidos, nomeadamente quanto à aprovação do seu orçamento, caso a quantia em causa seja significativa.

Sim, pois os condóminos, nos termos do artigo 1422.º do Código Civil estão sujeitos, tanto nas suas fracções como relativamente às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e comproprietários de bens imóveis. Assim sendo, devem respeitar as distâncias consignadas na lei, nomedamente as que constam no artigo 1360.º do Código Civil.

Na medida em que se trata de obras na fracção do condómino, isto é, de sua propriedade exclusiva, pode nele fazer obras, mas considerando que terá de ter a aprovação dos restantes condóminos, por maioria de dois terços, caso o título constitutivo seja omisso quanto ao fim do sótão, ou por unanimidade em caso de o referido título constitutivo explicitar a sua finalidade (referindo por exemplo que se destina a arrumos).

Por outro lado, há que ter em conta que a autorização dos restantes condóminos é necessária caso as obras em causa impliquem a elevação do telhado e alterem a linha arquitectónica do edifício.

Embora o n.º 3 do artigo 1424.º do Código Civil refira que as despesas relativas “às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem”, há situações que levantam dúvidas, como o caso dos terraços que servem exclusivamente os condóminos que o utilizam. Estas dúvidas surgem, porque os terraços de cobertura do edifício são obrigatoriamente considerados como partes comuns, tal como consta no n.º 1, alínea b), do artigo 1421.º do Código Civil.

Assim, neste caso, deve preponderar o bom senso derivado da análise da finalidade da obra a efectuar. Caso esta seja essencial para a boa conservação do edifício, dela beneficiando todos os condóminos (como por exemplo, para prevenir ou impedir infiltrações) as despesas deverão ser suportadas por todos, apesar de o uso dessa parte comum ser em benefício de apenas um deles.

Se as obras se destinarem apenas a satisfazer o condómino que se serve dessa parte comum (como por exemplo a simples mudança de pavimento por razões estéticas), deve ser este a suportar integralmente os respectivos custos. Deverá também verificar-se se a necessidade de obras resulta da utilização indevida do terraço, pois se, por exemplo, houver infiltrações cuja origem esteja na construção de canteiros pelo condómino, a responsabilidade será deste.

São prioritárias as obras que correspondam a reparações indispensáveis e urgentes, como no caso de fugas de gás na conduta geral do prédio ou ruptura de canalizações nas partes comuns. Dado o perigo destas situações, o administrador deve agir de imediato. Se este for pouco diligente, ou não estiver disponível no momento da ocorrência, qualquer condómino pode tomar a iniciativa das reparações. Posteriormente, deve ser convocada uma assembleia de condóminos para ser analisada e aprovada a actuação do referido condómino.

O dano a evitar com a reparação deve ser eminente e concreto, verdadeiramente indispensável, pois se a reparação for necessária, mas não urgente, não colocando em causa a segurança do prédio ou das suas fracções, deve a obra ser obtida através do Administrador ou da Assembleia de Condóminos. Caso contrário, o condómino arrisca-se a não ser reembolsado das despesas feitas.

Como é fácil haver divergências entre os condóminos sobre a classificação de uma reparação como indispensável e urgente, e sobre o reembolso ao condómino que a efectuou, é aconselhável que qualquer obra seja feita depois de uma deliberação da Assembleia de Condóminos ou recorrendo ao Administrador. Quando um condómino realize tais obras sem estarem reunidas as referidas condições, não perde o direito a ser reembolsado, mas terá de fundamentar esse direito com base nas regras do enriquecimento sem causa, nos termos do Código Civil (recorrendo à ideia de que não podem os outros condóminos “enriquecer”, beneficiando de uma reparação que deveria ser suportada por todos).